Justiça de Minas Gerais derrubou uma prática comum em edifícios de luxo ao declarar ilegal a cobrança de taxas de condomínio diferenciadas e majoradas para os proprietários de coberturas. A sentença da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte, proferida pela juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, determina que o rateio proporcional à fração ideal do terreno não pode ser aplicado a despesas comuns que beneficiam todos os condôminos igualmente, como portaria e limpeza. A decisão, publicada nesta quinta-feira, tem potencial para impactar milhares de convenções condominiais em todo o país, gerando um precedente jurídico de grande alcance sobre o abuso de direito em assembleias.
O Caso Concreto que Mudou a Interpretação da Lei
Um morador de uma cobertura em um edifício no Bairro Lourdes, em Belo Horizonte, acionou a Justiça após ver seu custo mensal com despesas ordinárias do condomínio ser mais que o dobro em comparação com os demais apartamentos. A unidade, que representa uma fração ideal de 11,7831% do terreno, foi taxada com base nesse percentual para custos administrativos, operacionais, de pessoal e de manutenção das áreas comuns. Um laudo pericial encomendado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) confirmou o prejuízo: o proprietário da cobertura pagava aproximadamente 101% a mais por serviços de fruição igualitária, como salários de porteiros, materiais de limpeza e manutenção dos elevadores.
O condômino tentou primeiro uma solução administrativa, convocando uma Assembleia Geral Extraordinária para revisar a convenção. A proposta de mudança no critério de rateio, no entanto, foi rejeitada pela maioria dos outros moradores. Essa rejeição foi um ponto central no processo, pois a defesa do condomínio alegou que a convenção, livremente aceita na compra do imóvel, era soberana. Eles argumentaram ainda que a cobertura, por ter áreas exclusivas como piscina e espaços de lazer, demandava um esforço maior de manutenção estrutural do prédio, justificando a cobrança proporcional.
O Abuso de Direito e os Limites da Autonomia Condominial
Em sua fundamentação, a magistrada Cláudia Fontes fez uma distinção crucial que deve se tornar referência para o Direito Condominial. Ela reconheceu que o Código Civil concede autonomia à convenção para estipular as regras de rateio. Contudo, essa autonomia da vontade coletiva não é ilimitada. A juíza concluiu que majorar despesas comuns de forma desproporcional, sem uma contrapartida de benefício equivalente, configura enriquecimento sem causa da coletividade em detrimento de um único condômino. É, portanto, um abuso de direito que a Justiça pode e deve coibir.
A sentença estabelece um marco divisório para os tipos de despesa. O critério proporcional à fração ideal permanece válido para custos que variam conforme o valor ou tamanho da unidade ou que a valorizam de maneira desigual. A decisão lista exemplos claros:
- Seguro do edifício.
- Fundo de obras e benfeitorias estruturais.
- Gastos com água e gás, enquanto não houver medição individualizada.
Por outro lado, despesas de fruição comum e igualitária devem ser rateadas igualmente por todas as unidades. Isso inclui, de forma categórica:
- Salários e encargos da equipe de portaria, limpeza e zeladoria.
- Materiais de consumo para áreas comuns.
- Manutenção de elevadores, sistemas de segurança e interfones.
- Custos administrativos e de gestão do condomínio.
Restituição Financeira e Repercussão Imediata
Como consequência direta da sentença, o condomínio foi condenado a restituir ao proprietário da cobertura todos os valores pagos a mais desde a assembleia que rejeitou a mudança, realizada em 17 de agosto de 2020. A restituição será feita de forma simples, sem correção monetária ou juros, e o valor exato será calculado na fase de liquidação de sentença. A decisão é de primeira instância e ainda está sujeita a recursos, podendo ser levada ao Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Especialistas em Direito Imobiliário ouvidos pela reportagem avaliam que a fundamentação é sólida e tem alta chance de ser mantida, servindo como um alerta para síndicos e administradoras.
O caso transcende os limites do edifício em Belo Horizonte. Ele evidencia uma tensão recorrente em condomínios de alto padrão, onde a percepção de status e área privativa maior frequentemente se traduz em encargos desproporcionais. A decisão da juíza Cláudia Fontes sinaliza que a justiça começará a analisar essas práticas sob a ótica do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva, protegendo minorias dentro da coletividade condominial. A sentença cita jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que já apontava nessa direção, fortalecendo a tese de que a vontade da maioria não pode ser instrumento de opressão.
Um Novo Paradigma para a Gestão Condominial no Brasil
Esta decisão judicial chega em um momento de grande discussão sobre custos de moradia e equidade nas cobranças coletivas. Administradoras de condomínio e escritórios de advocacia especializados devem revisar as convenções de seus clientes à luz deste novo entendimento. A sentença não invalida diferenciações legítimas, mas exige que elas tenham uma relação lógica e proporcional com o custo gerado. Por exemplo, se a cobertura tem uma piscina exclusiva, os gastos com sua manutenção podem ser de sua responsabilidade integral, mas o custo da bomba que serve a todo o sistema hidráulico do prédio pode ter outro tratamento.
Para o condômino comum, a mensagem é de empoderamento. Aqueles que se sentirem prejudicados por cláusulas abusivas em suas convenções agora têm um forte argumento jurídico para buscar revisão, primeiro na assembleia e, se necessário, no Judiciário. A decisão reforça que o poder da maioria nas assembleias encontra seu limite no núcleo duro dos direitos fundamentais, como a proibição do enriquecimento sem causa. É um chamado para uma gestão condominial mais justa, transparente e aderente ao espírito da lei, que prevê a convivência harmoniosa e a divisão equânime dos encargos.
O que Esperar dos Próximos Capítulos?
A expectativa agora é dupla. No âmbito do caso específico, os advogados do condomínio têm o prazo legal para recorrer, o que pode levar a questão para as câmaras cíveis do TJMG. Paralelamente, a ampla divulgação desta sentença deve estimular uma onda de ações semelhantes por todo o país, forçando uma padronização na interpretação das leis condominiais. Especialistas acreditam que o tema pode, em breve, chegar ao STJ para um julgamento que unifique a jurisprudência nacional. Enquanto isso, a recomendação para síndicos é de prudência: revisar os critérios de rateio e, em caso de dúvida, buscar assessoria jurídica para evitar passivos futuros por cobranças indevidas. A busca por uma convivência condominial justa acaba de ganhar um poderoso aliado na Justiça mineira.
Adriano Ladislau
Especialista em Gestão Condominial e Colunista Editorial.